3. Gemäss Art. 413 Abs. 1 OR ist der Mäklerlohn nur verdient, wenn der erstrebte Vertragsabschluss infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Klägers zustande gekommen ist. Nicht nötig ist, dass die Bemühungen des Mäklers schon während der Dauer des Mäklervertrages zum Erfolg geführt haben. Ein erst nach dessen Auflösung eingetretener Erfolg genügt, wenn er mit den vom Mäkler während der Vertragsdauer entfalteten Bemühungen ursächlich zusammenhängt (BGE 57 II 192,BGE 76 II 386).

Auf das Erfordernis des Kausalzusammenhanges kann vertraglich verzichtet werden. Im Vertrag vom 22. Dezember 1965 wurde jedoch ein solcher Verzicht nicht ausgesprochen. Das Wort "Alleinauftrag" beinhaltet ihn nicht, sondern verpflichtete den Beklagten nur, bezüglich der gleichen Liegenschaft mit Dritten keine Mäklerverträge abzuschliessen. Es steht in einem vom Kläger aufgestellten vorgedruckten Text und darf daher im Zweifel nicht zugunsten des Klägers ausgelegt werden (BGE 48 II 246,BGE 50 II 543, BGE 81 II 159, BGE 82 II 452, BGE 85 II 350, BGE 87 II 95, 242, BGE 92 II 348). Dazu kommt, dass der Vertrag der Parteien im letzten Satz bestimmt, der nach der Auflösung des Vertrages abgeschlossene Kauf müsse "mit einem Interessenten des Beauftragten" zustande gekommen sein, damit der Mäklerlohn fällig werde. Mit diesem Satze haben die Parteien unmissverständlich am Erfordernis eines Kausalzusammenhanges zwischen der Mäklertätigkeit des Klägers und dem Verkaufe der Liegenschaft festgehalten.